Yayınlandığı Yer: PERYÖN PY DERGİ
Ortak Ofisler veya diğer bir adıyla Paylaşımlı Ofisler, kurumsal hayata 2010’lu yıllara damgasını vuran yeniliklerin başında geliyor. Nitekim yılında 2010 ortak ofislerde çalışanların sayısı dünya çapında 20.000 kişi civarında iken 2019 sonu itibariyle 2.000.000 kişiden; yani bunun tam 100 katından bahsediyoruz. Okuyacağınız bu makale bu konuda Türkiye’de kaleme alınmış ilk yazı veya araştırma olmayabilir. Ancak bu alanda dünyanın önde gelen bazı markalarının son dönemlerde yaşadıkları finansal zorluklar ve ülkemizde konsept olarak ancak son birkaç yıl içinde yeterince karşılık bulmaya başlamış olması nedeniyle bu konuya eğilmekte fayda olduğunu düşündüm. Peki dünyadaki trend ve Türkiye’deki yansımaları nasıl? Bu alandaki gelişim potansiyelini belirleyen birçok faktör var. İlki tabii ki start-up ve küçük firmaların sayıları ve ekonomideki payları. Bahsi geçen dönemde ülkemizde 7.000’den fazla start-up’ın hayata geçtiği tahmin ediliyor. Bunların da halen yaklaşık dörtte üçünün varlığını sürdürdüğünü belirtebiliriz. Bu rakam Türkiye’nin gerçek potansiyelini yansıtmıyor olsa da, bu haliyle bile paylaşımlı ofis ihtiyacı açısından dikkate değer bir hacim yaratıyor. Tabii ki ülkemizde doğan şirketler sadece start-up’lar ile sınırlı değil. Tüm dalgalanmalara rağmen Türkiye’de her ay yüzlerce şirket kuruluyor.
Dikkat çekici başka bir gelişme ise, ortak ofis çözümü sunan şirketlerin sadece start-up ve KOBİleri değil, büyük kurumsal organizasyonlar da hedeflemeye başlaması. Piyasalardaki ekonomik, jeopolitik, siyasi ve sosyal eksenli belirsizlikler ve bunlara bağlı olarak her an değişen fırsatlar ve riskler, teknolojinin ve dijital dönüşümün sunduğu olanaklar, Y ve Z kuşağının kariyerleri adına farklılaşan beklentileri, gig çalışanların-dış kaynakların-danışmanların ve kitle kaynak kullanımının artan payı, esnek çalışma koşulları gibi birçok faktör; büyük kurumları dinamik iş gücü planlaması ve bunun sonucu olarak esnek ve verimli iş alanı planlamasına itti. Geleneksel ofislere yatırım bu sebeple azalıyor. Paylaşımlı ofis sağlayıcılar işte bu yeni oluşan boşluğa göz diktiler ve her geçen gün daha fazla “kurumsal” müşteriyi portföylerine katıyorlar. Hatta başlangıç vizyonlarından farklı olarak, şimdi odaklarının bir hayli bu yöne kaydığını belirtmeliyim. Ortak ofisleri ve onları bekleyen fırsat ve riskleri üç ana başlık altında ele almamızda fayda var: 1) Değer Önerisi, 2) İş Modeli ve 3) Rekabet.
- Değer Önerisi: Gittikçe Genişleyen Bir Yelpaze
Kuşkusuz bu sektördeki oyuncular müşterilerine sadece “boş ofis alanı” sunmakla kalmıyorlar. Dolayısıyla paylaşımlı ofisleri salt gayrimenkul sektörü firmaları gibi görmek hata olacaktır. Bunu çeşitli hizmetlerle bütünleyip hem daha tercih edilir olmaya; hem de ek hizmetlerle ek gelirler yaratmaya gayret ediyorlar. Fiyatlandırma politikaları genellikle bu farklı seçenekleri farklı paketler olarak sunmaya odaklanıyor. Müşterilere cazip lokasyon ve esneklik, uygun fiyatlarla sunuluyor. Bu şirketlerin ilk akla gelen ürün – hizmetleri: ortak çalışma alanı, sanal ofis, hazır ofis ve toplantı odası. Kablosuz internet-telefon-video konferans-fotokopi-faks, yiyecek-içecek, organizasyon-asistanlık-kırtasiye hizmetleri, güvenlik, hijyen vb. olanakları bunlara ekleyebiliriz. Ancak, eğitim-koçluk-mentorluk-danışmanlık, etkinlik ve seminerler, ileri teknolojiler, hatta fitness ve konaklama hizmetleri sunanlar bile var. Değer önerisi bağlamında, üyelerin diğer üyelerle bağlantıya geçebilmeleri, girişim ve yatırım fırsatları için yaratılan çeşitli imkanlar paylaşımlı ofislerin cazibesini arttırıyor. Daha fazla hizmet, daha karmaşık bir iş modeli; daha yüksek müşteri beklentileri; daha yüksek maliyetler ve daha az rekabetçi fiyatlar anlamına geliyor. Ülkemizdeki örnekler, yurtdışındakilerden pek farklı değil. Onlar da gayet yenilikçi ve iddialı bir şekilde hizmet ve çözümlerine oldukça geniş ve büyüyen bir küme üzerinden müşterilerine sunuyorlar.
- İş Modeli: Hem Basit, Hem Karmaşık
Ortak ofis yatırımı yapan kuruluşlar, özellikle büyüme stratejileri ile paralel bir şekilde faaliyet gösterdikleri şehirler ve ülkelerde yeni ofis alanları yaratarak bu alanları müşterilerine kiraladıkları modelde gayrimenkul piyasaları kaynaklı risklere maruz kalmaktalar. Kendileri mal sahipleri ile uzun vadeli kontratlar yaparken; müşterileri ile genelde daha kısa veya orta vadeli sözleşmeler imzalıyorlar. Müşterilere esnek çalışma olanağı vaat edildiği için, saat – gün – hafta – ay veya yıllık kiralama seçeneklerinin hepsi masada. Buradaki uyumsuzluk, ofis alanlarının atıl kalması; yani mali kayıp demek. Yönetilmesi gereken tek risk “doluluk oranı” riski değil. Ofislerin konuşlu oldukları ülke ve şehirlerdeki emlak fiyatlarındaki dalgalanmalar ve özellikle gelişmekte olan ülkelerde yerel para birimlerinin Dolar ve Euro karşısındaki pozisyonları bu şirketler üzerinde fiyatlandırma açısından baskı yaratabiliyor. Pazara yeni giren rakiplerin katkısı ile durum iyice karmaşık bir hal alıyor. Hızlı büyüme odaklı stratejilerde tıpkı gelirler gibi, riskler de katlanarak artıyor. Yukarıdaki risklere ne kadar az maruz kalınırsa, büyüme finansmanında şirketin kendi iç kaynakları ile ilerleyebilmesi ve aşırı borçlanmaması o kadar mümkün olabiliyor. Bu denklemde kuşkusuz mal sahiplerini ve onların bakış açılarını da dikkate almak gerekiyor. Örneğin Türkiye’de gayrimenkul piyasası son zamanlarda belirgin bir durgunluk yaşıyor. Ofis arzı, talebin bir hayli ötesinde seyrediyor. Birçok firma ve şahıs ekonomi vites yükseltene kadar harcamalarını azaltmaya bakıyor. Bu noktada ofis maliyetleri öncelikli iyileşme fırsatları arasında değerlendiriliyor. İşte böyle bir ortamda mal sahiplerinin kafaları da bir hayli karışık: Paylaşımlı ofislere kendi iş modellerini bozan bir gelişme olarak bakanlar olduğu kadar; bunu bir çıkış yolu ve yeni bir büyüme alanı olarak görenler de var. İlk grubun argümanı, ofislerin mevcut yerleşim planlarının buna uygun olmaması; küçük metrekareler sebebiyle birçok farklı kurum ile “uğraşmak” zorunda kalınması; binalarının marka olarak nasıl konumlanacağı vs. gibi konular. Fırsat penceresinden bakan grup ise bunu “yeni normal” olarak görüyor; hatta yeni projelerini bu talebe göre geliştiriyor.
- Rekabet: Kızıştıkça Kızışıyor
Birçok kaynak; paylaşımlı ofislerin geleneksel ofislerden nasıl pay (ç)aldığını anlata dursun, gözden kaçan en önemli konulardan biri “çalışma alanı” konusundaki rekabetin sadece bu ikisi arasında olmadığı gerçeği. Şirketler uzaktan çalışmayı desteklemeye başladığından beri, sadece start-up’lar veya küçük şirketler değil; en devasa işverenler bile ev-ofisi iş yapış şekillerine entegre ettiler. Dolayısıyla küçük girişimlerde bu seçeneği olabildiğince kullanmaya gayret edenler var. Ama paylaşımlı ofislerin tek rakibi ev-ofisler de değil. Özellikle büyük kahve zincirleri başta olmak üzere birçok kafe-restoran bu alanda epey tercih edilir durumdalar ve buna yatırım yapıyorlar. Ev-ofisler maliyet açısından en uygun seçenek olarak gözükürken; onların sunamadığı sosyalleşme fırsatlarını ise kafe-restoranlar sunuyor. Toplantılar ve organizasyonlar söz konusu olduğunda ise oteller bu pazardan pay almaya çalışıyorlar. Tabii ki oteller daha maliyetli oluyor. Görüldüğü üzere birçok alternatif mevcut. Gene de şirket olarak belirli bir ölçeğe gelindiğinde, daha kurumsal / profesyonel bir ortam ihtiyacı doğduğunda, toplantılar için uygun ortam arandığında, bazı ek teknolojik çözümlere ve hizmetlere gereksinim duyulduğunda ve gerçek bir networking deneyimi adına yukarıdaki seçenekler paylaşımlı ofislerin yerini alamıyor. Türkiye’de ortak ofislere olan ilgi ve talep artışı hız kesmeden devam ediyor. Bunun neticesinde bu alana yatırım yapan yerli ve yabancı firma sayısı günden güne artıyor. Böylesine rekabetçi bir ortamda ileride birleşme ve satın-almalar, bazı oyuncuların devre dışı kalması gibi gelişmeler bizleri şaşırtmamalı.
Bundan sonrası…
Bundan sonrası için sektörün benzer bir dinamizmle devam edeceğini öngörüyoruz. Tabii ki burada ekonominin gidişatı önem taşıyor. Şu ana kadar paylaşımlı ofis talebinin; piyasalardaki olumsuz gelişmelere pek negatif bir tepki verdiğini gözlemlemedik. Hatta bir miktar lehinde bile oldu diyebiliriz. Her şeye rağmen büyüme ve yatırımlar ile birlikte; daha fazla gelişmeye açık bir sektör. Bir diğer dikkat çekmek istediğim nokta, aslında yukarıdaki “değer önerisi” başlığı ile biraz ilintili. Şöyle açıklayabiliriz: Yakın gelecekte paylaşımlı ofis sektörü oyuncuları, geniş ekosistemdeki birçok farklı oyuncu ile işbirliği yaparak çok daha geniş kapsamlı hizmet vaatleri ile karşımıza çıkabilirler. Tabii tüm bunlar gerçekleşirken, sektörde kimler; ne kadar başarılı-kimler; neden başarısız oldular soruları gündeme gelecek. Bu sorulara makul yanıtlar verebilmek adına öncelikle başarıyı doğru tarif edebilmek gerekiyor. Başarı nedir? Şube sayısı, metrekare, lokasyonlar ve coğrafi dağılım, farklı segmentlerde var olmak, ekosistemi büyütmek, bireysel ve kurumsal müşteri profili ve portföyü, hizmet çeşitliliği, marka değeri, müşteri memnuniyeti, büyüme hızı, yatırım geri dönüş hızı, piyasa değeri ve karlılık… Bunların hepsini sayabiliriz. Zaten bazıları sebep, bazıları sonuç… Bakalım ileride bu şirketler arasında çarpıcı halka arzlara, tahvil ihraçlarına, ortaklıklara, satın alma-birleşmelere, küresel ligde yaygınlaşmalara imza atanlar görebilecek miyiz?
cemsezgin 
Leave a Reply